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南戴河的海景房市场综合指数分析 |
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连绵的工地、林立的塔吊、轰鸣的机器……在南戴河距离海岸线五百多米的戴河大街一侧，众多海景房项目正在火热推进中。戴河大街亦堪称海景房销售一条街，南戴河的一线海景房，也大多集中在这个地方。
记者了解到，目前，南戴河有泊度、戴河国际、非常海、金海岸等多个楼盘在售，这些一线海景项目均为商业产权的海景公寓，直面竞争的态势早已形成。
在许多人看来，这里靠近一线海景，价值明显，而且当秦皇岛住宅限购消息风传时，对不少海景房开发商而言，被限购挤出的庞大的购买力似乎就在眼前。这正是商业立项海景房价格在投资需求推动下上涨的重要动力，而更大的风险或许也就在于此。只是，在这个潜在风险面前，眼下似乎并没有太有效的防控措施。
萎缩的现实
潜在的油污污染并没有影响南戴河海景房的火热开发势头，只是今年这里已看不见往年的火爆销售场景。大部分售楼处里冷清异常，未见购房者咨询的身影，有的售楼处大门甚至已经上了锁。
作为海景房项目开发较早的滨海区域，南戴河的海景房市场经历了波峰到低谷的转变。
相关数据显示，2009年，南戴河的海景房销售达到高峰，不少项目夏天销售旺季每个月的平均销量都能达到100~200套，大批来自北京、天津等地的客户前来购房投资。但从去年开始，此类房源一直不好卖，海景房的交易量亦下降了三成左右。
9月上旬，南戴河一个海景房项目销售人员也对记者表示，该楼盘共500多套房源，目前只卖了100多套。
房价方面，南戴河区域内在售的海景房从8000元/平方米到13000元/平方米不等，只是由于是商业立项，大多海景房项目产权只剩下30年~40年。
根据某地产机构的调查数据，南戴河8月份在售楼盘19个，其中住宅项目均价5829元/平方米，滨海楼盘均价11473元/平方米。在行情好的时候，南戴河的一些海景楼盘售价一度达到15000元/平方米~16000元/平方米。
市场的低迷，令开发商在销售策略上也做出了调整。记者发现，南戴河部分楼盘打出了特价的优惠，甚至有部分楼盘“买一层送一层”。
一个名为金海岸的海景项目，目前尾房售价为6200元/平方米起，均价8000元/平方米，号称南戴河最便宜的海景房。该项目目前只剩下43年产权。
另一个主打“空中别墅”的泊渡项目均价虽然相对较高达13000元/平方米，但是买一层送一层，全款购买还可优惠2万~8万元。
“现在南戴河一些高端的住宅项目都卖到27000元/平方米，海景房虽然产权年限较低，但稀缺的海景资源，决定了海景房的需求和升值空间都是很大的。”南戴河一个海景项目销售负责人对记者表示。
限购下的投资动力
“现在南戴河的住宅已经卖不动了，马上9月底限购政策要出台，住宅项目更不好买，而我们的海景房不限价也不限购，是不愁卖的。”记者在南戴河探访时，听到了销售人员如是一致的说辞。
住宅一旦被限购带来的投资转向，使得海景房可能成为限购驱赶下的泡沫流向，这成为开发者们期望抓住的一根救命稻草。
“南戴河的海景房大部分是商业立项，投资者购买的就是期房转现房带来的升值空间，以现在售价10000元/平方米的期房为例，一两年以后交房时，物业升值翻番也不是没有可能。”上述项目销售负责人说。
正因为这样的升值动力，多数开发商表示，海景房前景依然看好，不过，对于下一步市场走势，还要看政策的走向。
在北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍用看来，海景房有两个概念，一是地产的概念，另一个是酒店的概念，目前滨海资源成为最稀缺的资源，但海景房市场并不规范，不管是开发商还是投资客，均过度看重其地产价值。如果调控政策进一步打压房地产市场，海景房亦难独善其身。
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