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泛戴河是怎么发展出来的? |
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从清末的皇家园林到新中国的“夏都”，再到今天的北方避暑目的地。从北戴河到南戴河，再到东戴河，环渤海沿海区域逐渐沿着时间、空间两条主线扩张，形成了由北戴河、南戴河、东戴河及其周边沿海地区的旅游度假目的地。
两年前，秦皇岛还只是一个度假旅游地，房地产市场仅限于顺驰、兴龙等本地开发商。不过，随着住宅调控和旅游地产的兴盛，这座海边度假小城已吸引了万科、恒大、远洋、万达等诸多房企,并波及紧邻的东戴河。在此情况下，一种跨越地域和行政区划的“泛戴河”的概念正在被人们提出。
“泛戴河”这一区域概念，整合了北戴河、南戴河、东戴河及其周边沿海地区。从北戴河一枝独秀，发展为当前的三足鼎立，戴河的概念取得了质的变迁。如今，随着市民追求高品质生活的意识不断被唤醒，旅游地产兴起，作为集合三个滨海旅游度假胜地于一体的“泛戴河”区域，必将迎来新一轮的发展。
起源
中国夏都 避暑疗养胜地
北戴河自古以来是中国北方的避暑胜地，清末以来，700多位中外名流巨贾纷至沓来，在树木葱郁的联峰山下，在松软洁净的海岸边，避暑度假，名流别墅名动天下。
新中国成立之后，北戴河更成为名副其实的“中国夏都”。自1964年起，中央机关各大部委的干部每年都会去北戴河疗养，一座座国家部委机关的疗养院在北戴河拔地而起。1980年后，中国经济增长，百姓生活提高，夏季市民旅游、避暑需求上升，北戴河游客数量逐年增多，逐渐形成了今天环渤海经济圈的旅游、避暑、疗养胜地。
80年出生的张先生至今保留着一张小时候在北戴河海边游泳的照片。“小时候谁夏天能去一趟北戴河，就能成为大院里孩子们的焦点，每年暑假都想着能和父母去北戴河玩。”张先生告诉记者，北戴河承载了他们这一代人儿时美好的记忆。
旅游地产兴起 名企入驻
如今，随着京津冀一小时生活圈的建立，北戴河旅游度假区对于环渤海甚至东北、内蒙古，乃至整个中国北方的辐射与吸引力越来越强。不论是社会名流的休闲度假，还是企业、机构的商务会议都越来越多选择了北戴河。
两年前，秦皇岛还只是一个度假旅游地，房地产市场仅限于顺驰、兴龙等本地开发商。不过，随着住宅调控和旅游地产的兴盛，这座海边度假小城已吸引了万科、恒大、远洋、万达等诸多房企。“北京持续两年的楼市调控，本地项目购买受限，推高了人们外地置业的热情，旅游地产由此受到追捧。”北京中原地产市场总监张大伟分析，根据该机构统计，全国排名一百的房企中近三成已进军旅游地产。
北戴河海滨多为国家机关避暑之地，优质的海滩基本被国家机关征用，可供百姓游玩的资源减少。加之规划布局方面，北戴河不允许出现高层建筑。登高临海的建筑已成为北戴河住宅、旅游市场的空白点，而南戴河的兴起正好弥补了这一不足。
扩张
旅游资源饱和 向南开发
北戴河有一条著名的河叫戴河，这条河的南侧是抚宁县，当地人约定俗成，戴河之北是北戴河，戴河之南是南戴河。由于北戴河的旅游资源接近饱和，已无法满足日益增长的旅游需求，游客开始在其周边寻找新的度假地，南戴河涌入人们的视野。
90年代末至2000年初，旅游人群开始涌入南戴河，之后逐渐向南扩张直至最南端的黄金海岸。记者发现在南戴河、北戴河，北京牌照的车辆来来往往，京城购房人已经成为秦皇岛旅游度假项目的主要客群。
秦皇岛的北戴河、南戴河作为环渤海区域的传统热点区域，目前在旅游地产的发展上已经非常成熟，相关的配套设施建设也已完善。南戴河避暑花园小区的业主李先生告诉记者“我所购买的项目距海800米，步行10多分钟即可到达海边，周边的生活配套丰富而完善。”
受季节性制约 区域发展缓慢
南戴河开发初期仅是一个县，没有规划整体，无法吸引资金注入，没有一线品牌房企入住，造成南戴河地产发展缓慢。在南戴河从事多年旅游业的王女士告诉记者，现在南戴河跟五年前没太大区别，一直就没有发展起来。
由于前期规划不到位，南戴河海岸四周高楼林立，有的高达30层。这不仅阻碍了海风吹入，同时阻碍了内部居民观海景。海岸两边更是房屋旅馆密布，绿化带罕见，影响了旅游资源的深层次开发。据记者实地调查发现，目前南戴河的房价已经普遍达到8000元/平米，未来进一步升值的潜力有限。
据业内人士介绍，季节周期性强也影响了秦皇岛旅游地产的前景。由于地处北方，受气候条件影响，七、八月份是旅游最佳时间，吸引着无数游客到此旅游观光，人满为患。而每年十月至第二年五月是旅游淡季，游客迅速减少，其楼盘往往变成空城，有些公寓或度假村只有保安在坚守，造成旅游房地产资源的极大浪费。
去年，南戴河、北戴河统一合并成了北戴河新区，此举将带动南戴河未来的发展。由于过度开发和前期规划不到位，目前北戴河、南戴河的原生态景观正在逐渐失色。
成型
原生态景观优势
满足游客需求
2008年以前，北京市民的旅游消费需求达到一种完全自由化的状态。随着北京奥运会的召开，自然、环保、原生态等概念随之而来。来到秦皇岛，人们更需要一片源生、自然的海域，已过度开发的北戴河、南戴河已不能满足人们的需求。
2009年，作为环渤海区域的一员，东戴河距离山海关仅五千米，最初并不为人所熟知。当时，一批有名的驴友来到山海关顺便游览止锚湾，才发现了东戴河这片未开发的海域。
与北戴河、南戴河等传统的环渤海热点区域相比，东戴河具有无与伦比的生态优势，这里的海岸、风景几乎是原生态的。2012年以来，东戴河旅游的游客已经超过200万人次，且游客数量正以每年超过50万的规模在递增。
海岸中关村
生态新城区
由于开发较晚，规划十分到位，水、电、气及配套产业一应俱全。当前东戴河尚处于前期开发阶段，大型的超市、医院等相应的配套设施仍在建设中，居住和生活并不便利。
据辽宁东戴河新区管委会副主任缪万学介绍，根据规划，未来10-20年，东戴河新区将被建设成一座人口规模达50万人、财政收入达100亿元、生产总值达1000亿元的生态宜居新城，将开启产业与环境和谐发展的滨海经济新时代。
环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，“环渤海经济圈”已经进入跨越式发展，未来环渤海经济圈在全国经济中的比重会进一步增大。
其中，绥中滨海经济新区是辽宁省重点开发区域，也是辽西唯一的数字化经济区，联合北京中关村各大IT集团，全力打造“海岸中关村，生态新城区”。
鼎立
量价齐涨
泛戴河迎新一轮发展
据媒体报道今年端午节，秦皇岛接纳游客43万人次，同比增长8.3%。而秦皇岛各大楼盘售楼处前，也是人来人往，川流不息。
端午节当天，仅金屋·秦皇半岛一个项目就迎接了来自北京、天津等地区数十家看房团，到访客户超万人，当日开盘更是热销10亿。
南戴河中心区的首钢·鸥洲自2009年开盘至今，全案共计2442套，销售房源1516套，销售近7个亿。位于东戴河的佳兆业·东戴河依然逆市热销，日均来访量达千人，五月销售过亿元，每天旅游看房班车超过20班。
五月份秦皇岛的新建商品房价格倒颇有“红五月”的势头，五月份秦皇岛房价环比上涨0.7%，房价涨幅依然保持了较高的增长幅度，港城楼市呈现出量价齐涨的市场特点。
几年前仅仅以季节性旅游业为主的小城，自2012年伊始旅游地产兴起，曾经的小渔村变成了现代化的城市。
至今，泛戴河区域已形成由北戴河、南戴河、东戴河及其周边沿海地区的旅游度假目的地。随着市民追求高品质生活的意识不断被唤醒，旅游地产的兴起，泛戴河区域将迎来新一轮的发展。
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